导读：东说念主民有不毛，市集有诉求，金融部门就应该积极反馈……这是金融事业主说念主民性、政事性的具体体现，目下显然有一股力量正在把压力转向给金融部门。

【正文】

本文聚焦新一轮存量房贷利率下调这一事件。

一、小序：外媒传言决策层正沟通推动新一轮存量房贷利率下调

（一）本年8月下旬以来，以彭博为代表的外媒屡次走漏一则音问，引起无为热议，即传中国正在沟通进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿的个东说念主住房贷款寻求转按揭，以裁汰住户债务职守。换言之，在该策略下，存量按揭客户既不错与贷款银行讨论奏凯下调存量房贷利率（毋庸比及2025年1月），也不错将现存按揭贷款转入其它银行，并按照最新利率鉴定公约（即转按揭）。

更有甚者，有传言称监管机构已提议在世界范围内将存量房贷利率共计下调80个基点傍边，并分两次进行（初次下调可能会在将来几周内进行、第二次下调将于来岁岁首成效）。

（二）针织说，上述信息勾通出目下存量首套房贷利率下调策略出台一周年之际，比较容易引起市集共识。跟着市集对新一轮存量房贷利率下调的呼声越来越高，压力来到了金融部门一方。淌若按金融事业的东说念主民性、政事性这一逻辑来讲，东说念主民有不毛、市集有呼声，金融部门应该会给以反馈，是以目下看新一轮存量房贷利率下调应该是还是在路上。

天然目下这个时候点也比较难过，毕竟大部分存量房贷利率会在2025岁首进行重置，故留给此次存量房贷利率下调的时候其实还是未几了。

二、上一轮存量房贷利率下召回溯（2023年8月31日）

（一）2023年8月监管部门出台存量房贷利率下调文献

上一轮存量房贷利率下调策略的出台时候为2023年8月31日，其时东说念主行与金融监管总局合资发布《对于裁汰存量首套住房贷款利率相关事项的告知》，对存量房贷利率下调事宜进行了明确。践诺上在此之前，存量房贷利率下调的呼声还是持续了一段时候，举例，

1、2023年1月31日，《经济日报》在《“提前还房贷”为啥掀激越？到底要不要提前还房贷？》一文中指出“部分存量住房贷款利率偏高是告贷东说念主提前还款的原因之一”；同庚6月21日，《经济日报》又在《对房地产市集企稳回升应有信心》一文中指出“相宜裁汰存量房贷利率也可成为策略器具箱中的一项备选有筹算”。

2、2023年7月14日，东说念主行在2023年上半年金融统计数据新闻发布会上指出“复旧和饱读舞买卖银行与告贷东说念主自主协商变更公约约定，或者是新披发贷款置换本来的存量贷款”。

3、2023年7月21日，“常州日报”公众号于2023年7月21日早上刊发音问称“固然还未出台息争的指令文献和具体确定，但常州还是有一些贷款东说念主与贷款银行就存量房贷利率进行了相易，有银行答应下调存量房贷利率”（不外目下这个表述很快被删除）。

4、2023年8月2日，东说念主行和外管局在年中会议上提议“指令买卖银行照章有序革新存量个东说念主住房贷款利率”。随后8月以来各银走运转为存量房贷利率下调作念准备，并开释风声，

（1）招行在年中功绩发布会中指出“存量房贷利率的革新卤莽率要践诺……存量房贷利率下调亦然大势所趋，是卤莽率事件。目下来看咱们还是制定了相应的预案，但还莫得最终的有筹算”。

（2）建行在年中功绩发布会中指出“存量房贷利率按照市集化原则进行从头约定，确乎会对各家银行产生一些影响。目下监管部门的具体确定还没出来，各家银行也在相易，测算有一定的难度，总体上战胜会有一定下行压力”。

（3）中信银行在年中功绩发布会中指出“各地房贷利率相反较大，存量房贷利率难以实行‘一刀切’的经管策略，中信银行对可能发生的业务革新已作念好预案”。

（4）网传交行于2023年8月30日召开“个东说念主住房贷款存量利率革新技俩启动会议”，由零卖信贷部牵头召开，多个部门参与。

（5）农行示意“在相关策略有筹算明确之后，农即将握紧制定具体的操作细节，尽快完成公约文本的准备，加紧系统翻新革新等方面的事业”。

（6）中原银行示意“将在监管部门的指令下，密切柔和市集动向，有序鼓动后续不息事业的开展，履行好社会事业”。

（二）其时的下调念念路

1、明确仅适用首套房+两种旅途（置换或变更公约），且均需要客户提恳求

本次存量房贷利率下调仅适用首套房，且监管部门给出两种旅途，

（1）通过新披发贷款置换存量首套住房买卖性个东说念主住房贷款。

（2）变更公约约定的利率水平。

天然，不管是哪种方法，监管部门均明确需客户我场所金融机构提恳求，即恳求时需要提交首套房的相应讲解材料等。

2、明确不低于原贷款披发时的“地方底”（只消特定时候新披发的贷款）

（1）置换或变更公约后的房贷利率水平不得低于原贷款披发时所在城市首套房贷利率下限，即不得低于原贷款披发时的“地方底”。数据上看，只消2011年9月至2012年3月技巧以及2018年二季度以来新披发的个东说念主住房贷款能力知足上述要求。

（2）沟通到2011年9月至2012年3月技巧、2018年3月至2019年9月技巧以及2022年6月以来的新披发房贷利率与其时“世界底”差距不大，意味着能够享受到存量房贷利率下调的对象主要为2019年四季度至2022年一季度技巧披发的贷款，范围要小好多。

3、超23万亿存量房贷享受：平均下调0.73个百分点，减少利息开销约1700亿元

字据东说念主行2023年四季度货币策略呈报，其时存量房贷利率下调策略使得跳跃23万亿元存量首套房贷款利率平均下调0.73个百分点，每年减少告贷东说念主利息开销约1700亿元。数据上看，其时的策略应该照旧有一定完了。

（三）为安抚银行，其时监管部门还给了其它一些策略

为弥补存量房贷利率下调给银行带来的冲击，其时监管部门还出台了其它一些歪斜性策略，如将首套房与二套房的首付比例息争革新为20%与30%、将二套房贷利率下限下调40BP至LPR+20BP、打击客户从银行进行套利的四肢（如严查客户用策划贷和消耗贷置换按揭贷）以及通过下调入款利率（10-25BP），来呵护买卖银行的欠债端等等。

从这个角度来说，存量房贷利率下调并非一项疏淡的策略，而是会有其它系列策略给以保护，其筹算是在让利的同期，不使银行遇到过大冲击。

三、推动新一轮存量房贷利率下调的必要性还是很高

（一）新披发房贷利率远低于存量房贷：部分房贷利率迈入“2”时期

刻下，新披发房贷利率的下跌幅度较大、节律较快，使得存量房贷利率相较于新披发房贷处于显然偏高的位置，无疑加剧了存量房贷东说念主的财务压力，也会导致其有主动置换、提前偿还存量房贷的能源。举例，5年期以上LPR还是折柳于2024年2月和7月下调25BP和10BP（由4.20%降至3.85%），使得新披发个东说念主住房贷款利率相应由2023年9月的4.02%降至3.45%（幅度达57BP），即新披发个东说念主住房贷款利率下跌的幅度要显然高于LPR。

再比如，字据贝壳接洽院公布的数据，本年5月百城主流房贷利率也已折柳降至3.45%（首套）和3.9%（二套），部分城市首套房贷利率致使还是至3%以下。因此，房贷利率的快速下哄骗得那些存量房贷东说念主领有更大的置换能源。

（二）世界范围内的房贷利率下限还是被取消，房贷利率下行势头还未实现

2024年5月17日，东说念主行与金融监管总局合资发布三份文献，对房贷策略进行革新，这是自2023年8月31日鼎力度革新房贷策略以来的再次脱手。其中，监管部门明确将首套房与二套房的最低首付比例均下调5个百分点至15%和25%，并取消了世界层面的房贷利率下限，各地是否设定下限由其自主决定。

此举意味着首套房（LPR-20BP）与二套房（LPR+30BP）的房贷利率下限还是退出历史舞台，而目下也只消北京、上海和深圳还保留着房贷利率下限的要求（首套房与二套房折柳为LPR-45BP和LPR-5BP），这意味着房贷利率下行的势头还莫得实现。

（三）提前还款意愿热烈：银行不主动革新，市麇集自我革新

在房贷利率下行法子加速的布景下，房贷东说念主提前还款的意愿较为热烈，这使得买卖银行稳住个东说念主住房贷款规模的压力迟缓加多。这种情况下，淌若银行不与房贷东说念主协商从头确定贷款利率，房贷东说念主便和会过提前还款、置换等方法来进行自我革新。

1、字据东说念主行公布的数据，限制本年6月底，个东说念主住房贷款余额达到37.79万亿元，较2023年下面跌3800亿元、较2023年3月底的高点下跌1.11万亿元。

2、本年上半年，58家上市银行的个东说念主住房贷款余额统共萎缩4277.22亿元。其中，6家国有大行、10家股份行、29家城商行和13家农商行折柳萎缩3118.88亿元、1028.71亿元、44.77亿元和84.87亿元。不错看出，上市银行的房贷体量萎缩压力更大。

其中，工行、光大银行、农行、建行、中行、兴业和招商等几家银行的萎缩幅度比较大。

四、新一轮存量房贷利率下调的不息细节推演

淌若新一轮存量房贷下调的策略能够落地践诺，瞻望需要柔和几个细节。

（一）固然上一轮存量房贷利率下调策略隐敝的对象主要为2019年四季度至2022年一季度技巧披发的贷款，可是沟通到近期房贷利率下行幅度又比较快，故表面上新一轮存量房贷利率下调适用的区间范围应该会更广一些才会比较合理。

因为上一轮下调后的存量房贷目下看来利率依然很高。

（二）2022年、2023年与2024年以来新披发房贷利率还是折柳下跌220BP、80BP和50BP傍边，这意味着淌若存量房贷利率下跌幅度小于50BP，真义也不是十分大。因为，和目下的房贷利率比拟，2023年的存量房贷目下看利率依然很高，更毋庸说2023年当年了。

这意味着，淌若本轮房贷利率下调幅渡过小、范围过窄，真义王人不会十分大。

（三）从范围上来讲，除区间范围放宽外，似乎也应该放宽二套房贷利率下调的限制，毕竟目下首套房的认定圭臬还是发生变化，二套房贷资本相对更高。天然，为弥补银行，应该还会在其它方面赔偿银行（如入款利率下调、节律限制等），这要看金融部门的诚意。

（四）天然，临了需要阐述的是，上述细节均仅仅预计，况且是往比较梦想化的场所推测，最终能够落实到何种进度还要具体来看。骨子上来讲，导致目下逆境的迫切原因是市集机制的失效，淌若允许房贷东说念主能够开脱地进行提前还款或置换，那么好多问题王人是自觉不错处治的，是以真的的阻塞是银行给房贷东说念主提前还款或主动置换建立了好多阻塞。

严格来讲，是否裁汰存量房贷利率或进行重订价要严格按照贷款公约进行，银行有自主权，不外这种自主权的哄骗不成限制房贷东说念主的自主权。也即，在银行严格按照贷款公约践约的同期，也要允许房贷按照贷款公约提前还贷，或通过其它方法置换。